Meikarta, Potret Tata Kelola Kota Neoliberal

RemajaIslamHebat.Com - Polemik izin Meikarta dari Pemkab Bekasi maupun Pemprov Jabar bagi Lippo Group (LG), dalam sistem saat ini, bukanlah masalah besar. Mudah baginya membantu Pemkab Bekasi menyusun Rencana Detil Tata Ruang Kabupaten agar dapat mengakomodir keberadaan Meikarta. Demikian juga mudah bagi LG mengintegrasikan Meikarta menjadi bagian dari pusat pertumbuhan dan kota metropolitan Jabar sesuai Perda Jabar 12/2014, sebagaimana pihak legislatif telah memberikan sinyalemen positif.

Ditambah lagi, ditengah panasnya berbagai berita penjualan booking list properti belum berizin Meikarta, jumat (11/8) kemarin Presiden Jokowi mengeluarkan permintaan kepada Pemda untuk mempermudah izin pembangunan perumahan, yang dalam Paket Kebijakan Ekonomi ke-13, pemerintah telah memangkas hampir 50% jumlah izin pembangunan perumahan, maka Presiden meminta untuk dipangkas hingga 10%. Jalan mulus bagi para pengembang untuk membangun bisnis kota swasta.

Apa yang dapat kita bayangkan dari tumbuhnya berbagai kota swasta tersebut? Semisal kota modern berkelas internasional Meikarta, PIK Jakarta Utara, Kota Baru Parahyangan Bandung, Araya Malang, BSD Serpong?
Dilengkapi berbagai fasilitas pendukung modern, hamparan taman hijau, moda transportasi memadai, jaringan jalan yang saling terkoneksi rapi memudahkan mobilitas penghuni, dsb.
Dibalik kenyamanan tersebut, kota-kota swasta memastikan privatisasi kota, penggusuran hak hidup warga miskin maupun hilangnya aktivitas kehidupan penduduk lokal.

Hanya kalangan atas saja yang dapat membayar harga-harga rumah atau apartemen kota-kota swasta. Terlebih lagi biaya hidup di dalamnya juga tidak murah. Istilah "negara dalam negara" cocok dikenakannya, sebab pengembang mengelola penuh kebutuhan para penghuni, baik itu besaran iuran pengelolaan lingkungan, suply listrik dan air, pasar, rumah sakit, fasilitas pendidikan, hingga pemakaman. Pastinya kota swasta tidak mengakomodir keberadaan orang-orang berdompet tipis.
Pertumbuhan kota seperti ini terjadi karena neoliberal memposisikan negara sebagai regulator dan memberikan hak penguasaan kawasan siap bangun (kasiba) ratusan bahkan ribuan hektar kepada para pengembang swasta untuk dijadikan kota baru sekaligus perumahan.

Tata kelola kota neoliberal penyebab hancurnya interaksi alami masyarakat, sebab kota-kota yang muncul membentuk kelompok masyarakat yang tidak alami, eksklusif, terpolarisasi, dan homogen. Pertimbangan investasi dan biaya infrastruktur memastikan para pengembang hunian ekslusif kota baru berkeberatan dengan integrasi hunian sederhana di dalamnya.
Disamping itu, neoliberal telah mampu meyakinkan kita bahwa pasar dapat memenuhi kebutuhan perumahan dengan mekanisme _supply and demand_. Sehingga negara terus mendorong pengusaha dengan berbagai kemudahan dan perizinan untuk menyuplai kebutuhan rumah. Namun, fakta yang tidak dapat ditutupinya, bahwa kekuatan modal para pengembang mampu menahan lahan dan mendikte harga rumah.
Sehingga problem yang juga muncul dari tata kelola ini adalah harga rumah menjadi irrasional, jauh diatas daya beli konsumen secara normal.

Setidaknya di Indonesia kaum menengah ke atas butuh waktu mencicil selama 10 tahun untuk memiliki rumah. Data tradingeconomics juga menunjukkan bahwa teori alami _supply and demand_ tidak dapat berjalan pada bisnis properti. Data tersebut menampilkan laju indeks kemampuan daya beli masyarakat yang diwakili oleh laju indeks harga konsumen yang meningkat sekitar 5.5% selama sepuluh tahun terakhir, sementara laju indeks perumahan dalam rentang waktu yang sama mencapai 7.6%. Perbedaan peningkatan laju indeks ini menunjukkan _over value property_, harga perumahan melesat lebih cepat dari pada kemampuan beli rakyat Indonesia. Jadi meskipun pengusaha diberi berbagai hak istimewa dan kemudahan untuk menguasai dan membangun kota-kota baru, mereka tidak akan bisa memenuhi kebutuhan perumahan rakyat.

Pemberian hak istimewa tersebut justru melepaskan tanggung jawab negara melayani kebutuhan dasar tempat hidup untuk rakyat. *Pelepasan tanggung jawab negara inilah yang menjadi akar masalah tata kelola kota-kota neoliberal*.
Masalah lain yang juga turut muncul dari tata kelola kota-kota neoliberal adalah kegagalan distribusi rumah. Sebagai contoh proyek Meikarta. Harga termurah dari apartemennya di blok tower 1 dengan luas hanya 47,1 m2, sempit untuk ukuran kehidupan sekeluarga, sekitar Rp. 510.000.000,-. Pembiayaan umumnya menggunakan bunga 8% selama sepuluh tahun dan _down payment_ 10% atau sekitar 55 juta rupiah, maka cicilan yang harus ditanggung konsumen sebesar Rp. 4.100.000,- per bulan.

Nasabah dinilai memiliki kemampuan bayar bank apabila maksimal pinjamannya 35% pendapatan, dalam hal ini berarti pendapatan per bulan pembeli apartemen tersebut haruslah sekitar Rp. 12 juta. Sementara, pendapatan penduduk milenial saat ini diperkirakan hanya sekitar Rp. 6 jutaan dan jumlah penduduk kelas menengah atas di Indonesia hanya 5%. Jadi siapa yang akan menempati blok-blok tersebut?
Sudah jamak diketahui, rumah saat ini bukanlah sarana pemenuhan kebutuhan hidup, namun dilihat sebagai sebuah nilai investasi, bisnis prospek. Pembeli rumah-rumah dan apartemen adalah orang-orang kaya dan superkaya dari dalam maupun luar negeri. Sehingga tidak sedikit perumahan maupun apartemen mengalami kekosongan akut. Problem ini tidak hanya terjadi di Indonesia, tapi juga di kota-kota metropolis dunia seperti New York, London, bahkan di China dikenal dengan kota hantu terbesar Ordhos Kangbashi yang megah dan lengkap fasilitas mewah namun tak berpenghuni. Ironisnya, tingkat kekosongan rumah di negara-negara tersebut terjadi di tengah melonjaknya angka tunawisma dan sejumlah lingkungan kumuh di pinggirannya.

Inilah berbagai problem besar yang muncul dari ambisi proyek kota-kota neoliberal. Hingga bumi dan hamparannya menjadi tidak mampu memberikan tempat kehidupan yang baik bagi penduduknya.

Sudah selayaknya kita kembali kepada tuntunan sistem Khilafah Islam, yang di dalamnya Allah mewajibkan kepada penguasa untuk mengurus urusan rakyatnya. Termasuk bertanggung jawab memenuhi kebutuhan dasar tempat hidup dengan berbagai infrastrukturnya, baik kota maupun desa. Sehingga setiap rakyat dapat membangun rumah di dalamnya.
Negara melakukan pembangunan dan pengelolaan hamparan kawasan tersebut dengan prinsip pelayanan, bukan malah menjadikannya sebagai aset yang dibisniskan kepada rakyat ataupun diserahkan kepada pengembang swasta sebagai objek perasan pajak negara. Sebagaimana Khalifah Umar ra. ketika mulai menata wilayah di Irak beliau menghitung betul kategori dan potensi tanah, ruang, serta hewan-hewan liarnya untuk melayani kebutuhan hidup rakyatnya bukan berhitung dengan rumus bisnis.

Saatnya kita kembali kepada tuntunan Ilahi tentang tata kelola kota negeri-negeri islam dalam sistem Khilafah Islam ala minhaj nubuwwah dan membuang jauh tata kelola sistem neoliberal.

Penulis : Bintoro Siswayanti, Pemerhati Kebijakan Lingkungan dan Pemukiman

Post a Comment

0 Comments